風險判讀 · 2026/10/22 發布 · 約 5 分鐘

法拍屋的隱藏成本：管理費、增建、稅費與修繕一次算給你看

法拍屋比市價便宜兩成，但如果沒把下面這些加回去，最後可能跟買一般中古屋差不多，還多了時間成本。

一、稅費與規費

契稅（房屋評定現值 6%）、登記規費（申報地價與房屋現值的 0.1%）、印花稅、代書費。以評定現值 100 萬的小宅估算，契稅 6 萬，其他合計約 1 到 2 萬。

代墊期一到兩個月，利率高於一般房貸，加上開辦費、鑑價費。借 500 萬、代墊兩個月，利息大約數萬元。

公告備註常寫「欠繳管理費〇〇元」。拍定人是否要負擔，實務上有爭議，但不處理可能影響使用公共設施與交接，建議列入成本或先與管委會談。

公告寫「增建部分未辦保存登記」或「頂樓加蓋」，若被檢舉可能收到拆除通知，費用自負。增建部分通常也不能貸款。

即使點交，屋內遺留物的清運、換鎖、基本清潔要自費。不點交物件還要加上律師費與訴訟期間的持有成本。

法拍屋無法進屋看，老公寓常見漏水、管線老化。預留總價 5% 到 10% 當修繕預備金，並把從得標到入住的三到六個月房租或利息算進去。

以得標價 600 萬的小宅粗估：稅費約 8 萬、代墊利息約 3 萬、清運換鎖約 2 萬、修繕預備 30 到 60 萬、空屋期約 5 萬。合計四到八十萬，大約是得標價的一成。這就是「法拍比市價便宜兩成」裡，你真正賺到的只有一成的原因。

法拍屋要付仲介費嗎？

自己投標不需要。委託代標公司則有服務費，通常是得標價的 1% 到 2%。

土地增值稅要誰付？

由法院從拍賣價金中優先扣繳，拍定人不另外負擔。

本文為一般性說明，不構成法律或投資建議；各法院公告與法規修訂為準，投標前請洽律師、代書或法院執行處確認。