法拍屋貸款：為什麼要先談好再投標，成數與代墊怎麼算

為什麼一般房貸來不及

銀行房貸要先鑑價、審核、對保，再辦抵押權設定後才撥款；但法拍屋在你繳清價金、拿到權利移轉證書之前，所有權還不是你的，銀行無法設定抵押。這段時間差就是法拍貸款要解決的問題。

兩種常見做法

第一種是銀行的「法拍屋貸款」或「代墊」方案：銀行先代你繳尾款給法院，等你領到權利移轉證書、完成登記後，再轉成一般房貸。代墊期間利率較高，期間通常一到兩個月。

第二種是民間代標代墊公司，速度快、條件寬，但利息與手續費明顯高於銀行，而且要看清楚合約。

• 成數：多為鑑價或拍定價較低者的六到八成，比一般房貸保守。
• 利率：代墊期較高，轉成房貸後回到一般水準。
• 時程：投標前一到兩週就要送件，拿到「可貸額度」再去投標。

小坪數與高屋齡的限制

本站只整理 25 坪以下物件，這類物件要特別注意：部分銀行對 15 坪以下的套房不承作或成數偏低；屋齡 40 年以上的公寓，成數也可能被壓到五成。先問清楚，再決定要出多少價。

投標前的資金檢查表

把下面每一項都填上數字，缺一項就不要投。

• 保證金（底價 20%）：自備。
• 尾款（得標價扣保證金）：代墊額度加自備。
• 契稅（房屋評定現值 6%）、登記規費、代書費。
• 點交後的清運、修繕、換鎖。
• 若有欠繳管理費或水電，可能要先墊付再追償。