一拍、二拍、三拍與特別變賣：底價怎麼降、什麼時候進場

遞減規則

第一拍底價通常等於法院鑑價。流標後法院會再拍賣，依強制執行法第 92 條酌減底價，每次減價不得超過百分之二十。實務上多數法院就是減兩成：一拍 1,000 萬、二拍 800 萬、三拍 640 萬。

三拍仍流標，法院會公告「特別變賣」，在三個月內以三拍底價讓人應買；再沒人買，可能再減價拍賣，也可能由債權人承受。

每一拍的競爭程度

以本站整理的小坪數物件觀察，大致是：

• 一拍：底價接近市價，常流標，投標的多是自住者或想搶特定地段的人。
• 二拍：底價約市價八成，開始有投資客，熱門地段會多人競標、得標價回升到接近一拍底價。
• 三拍：底價約市價六成四，幾乎都會有人投，得標價常高於底價一到兩成。
• 特別變賣：先到先得，但能走到這一步的物件通常本身有問題。

小資族的進場建議

自住的人不必執著等三拍。如果二拍底價已低於你認定的合理價，而且是點交物件，就可以評估出價，因為三拍時競爭者會更多，你未必搶得到。

出價不要只看底價，要看本站的「附近行情參考」與「鑑價參考」，算出你願意付的上限，再決定要加多少。