點交與不點交差在哪？新手看法拍公告的第一課

點交是什麼

「點交」是法院在拍定人繳清價金後，依強制執行法第 99 條解除債務人的占有，把不動產交給買受人的程序。白話說：你繳完尾款，法院書記官會會同警察、鎖匠到現場，把房子交給你，裡面若還有人或物品，由法院處理。

公告上會寫「拍定後點交」或「點交」。這代表法院查封時已經確認屋內是債務人自住、空屋，或占用人沒有對抗拍定人的權利。

不點交是什麼

「不點交」代表法院不負責交屋。常見原因是房子在查封前就租給第三人、被第三人以其他名義占用，或產權只有持分。法院只負責把所有權移轉給你，之後要請占用人搬走，得自己談或另外打官司（請求遷讓房屋），時間常以年計。

公告有時寫「部分點交」，例如主建物點交、增建部分不點交，這類要逐項看筆錄。

為什麼新手該從點交物件開始

不點交物件底價通常更低，但差額往往就是你要付出的時間、律師費與不確定性。對自住的小資族來說，買到房子卻兩年住不進去，比多付一成價格更傷。

本站把公告明確寫「點交」且筆錄沒有持分、占用、租約等字眼的物件標為綠燈，就是為了讓新手先從這一類開始看。

• 綠燈：點交，筆錄無占用、持分、租約等風險字眼。
• 黃燈：點交但有租約、增建、依現況點交或「詳如備註」。
• 紅燈：不點交、持分、第三人占有或未辦保存登記。

點交也不是完全沒風險

點交只解決「誰占有」的問題，不保證屋況。法院依強制執行法第 69 條不負瑕疵擔保責任，漏水、壁癌、違建拆除通知都要自己承擔。投標前至少到現場看外觀、問管理員、查建物謄本。