持分、公同共有、第三人占用：法拍公告裡的三種紅燈

持分（應有部分）

「權利範圍 1/2」「應有部分 1/3」代表拍賣的只是房子所有權的一部分。得標後你成為共有人之一，其他共有人仍住在裡面，法院通常不點交。要取得全部，得跟其他共有人買、賣給他們，或聲請裁判分割（共有物分割訴訟），時間以年計。

本站只要地址或標示出現「持分」字樣就直接標為紅燈。

公同共有

常見於繼承而來的房產，繼承人之間「公同共有」，沒有個別的持分比例。拍賣公同共有的「潛在應有部分」，處分比持分更困難。除非你是其他共有人之一，否則不建議。

第三人占有

查封筆錄寫「由第三人〇〇〇占用，主張租賃關係」之類，法院通常不點交。占用人若在查封前就有合法租約（買賣不破租賃），你得等租約到期；若是無權占用，要另提遷讓房屋訴訟。

• 先查租約起訖日與租金，租期愈短風險愈低。
• 民法第 425 條：查封前成立、經公證或未逾五年的租約，對拍定人仍有效。
• 查封後才簽的租約，對拍定人不生效力，可聲請點交。

未辦保存登記

建物沒有建號，只有「事實上處分權」被拍賣。你拿不到建物所有權狀，貸款幾乎不可能。這類在本站也列為紅燈。