法拍名詞表

債務人還不出錢，債權人聲請法院強制執行，由法院公開拍賣的不動產。買方以投標方式出價，價高者得，法院不負瑕疵擔保責任。

例：某人房貸繳不出來，銀行向法院聲請拍賣他的房子，這間房子就成了法拍屋。

法院強制執行事件的編號，格式為「年度＋司執字＋第〇〇號」，加上承辦股別。查公告、打電話問法院都靠它。

例：114 年度司執字第 188512 號（竹股）：民國 114 年的強制執行案件，由竹股書記官承辦。

同一案號裡不同的拍賣標的，各自有底價與保證金，投標書要寫清楚投哪一標。

例：同一案件的房屋是標別一、車位是標別二，可以只投其中一標。

同一物件第幾次拍賣。流標後再拍賣，底價依法每次最多減兩成，所以拍次愈後面底價愈低，競爭者通常也愈多。

例：一拍底價 1,000 萬流標，二拍降為 800 萬，三拍 640 萬。

開標時沒有人投標，或所有投標都低於底價、資格不符而無效，法院會另定期日再拍賣。

例：二拍無人投標即為流標，法院公告三拍日期並再減價。

三拍仍流標後，法院公告三個月的應買期間，任何人可以用三拍底價直接申請承買，先到先得。

例：三拍流標後公告特別變賣，底價 640 萬，應買期間內第一個遞狀並繳保證金的人取得。

法院為了拍賣，禁止債務人處分不動產並記載現況的程序。查封筆錄記載誰住在裡面、有無租約、有無增建，是判斷點交與風險的主要依據。

例：查封筆錄記載「債務人自住」，法院通常會註明點交。

拍定人繳清價金後法院核發的證明文件。依強制執行法第 98 條，拍定人自領到證書之日起取得所有權，再憑它辦理登記與契稅。

例：拿到權利移轉證書當天起房子就是你的，即使還沒去地政事務所登記。

法院訂的最低可投標價格，投標價低於底價即無效。第一拍底價通常就是法院鑑價。

例：底價 643 萬，寫 640 萬投標是無效標，寫 650 萬才有效。

法院委託不動產估價師或鑑定機構對拍賣物估出的價格，作為第一拍底價的依據。本站顯示的「鑑價參考」為估算值，不是鑑價書原值。

例：鑑價 1,000 萬，一拍底價就定 1,000 萬。

投標時要一併繳交的擔保金，多為底價的兩成，用銀行本票或台支。沒得標退還，得標則抵作價金；得標後不繳尾款會被沒收。

例：底價 643 萬，保證金約 129 萬，開一張抬頭為法院的銀行本票。

得標價扣掉保證金後的餘額，要在法院通知的期限內（多為 7 日）一次繳清。

例：得標 700 萬、保證金 129 萬，7 天內要再繳 571 萬。

銀行或代墊公司先替得標人繳清尾款，等得標人取得權利移轉證書並完成登記後，再轉為一般房貸。代墊期間利率較高。

例：投標前先向銀行申請代墊額度 500 萬，得標後由銀行直接繳給法院。

取得不動產所有權時繳的稅，法拍屋由拍定人負擔，稅率為房屋評定現值的 6%。

例：房屋評定現值 100 萬，契稅 6 萬，拿權利移轉證書向稅務局申報。

拍定人繳清價金後，法院依強制執行法第 99 條解除占有，把不動產交給拍定人。公告寫「點交」代表法院會協助交屋。

例：公告註明點交，得標繳款後向法院聲請，書記官會同警察到場把房子交給你。

法院只移轉所有權、不負責交屋。常因房屋在查封前已出租或由第三人占用。拍定人要自行與占用人協商或提起遷讓訴訟。

例：查封時有租客持五年租約，公告為不點交，得標後要等租約到期或與租客協商。

拍賣標的中只有一部分由法院點交，其餘不點交，常見於主建物點交、增建部分不點交。

例：公寓本體點交，頂樓加蓋不點交。

法院會交屋，但屋內現有物品、增建或現況瑕疵不處理，拍定人照現況接收。

例：屋內堆放前屋主家具，法院點交時不負責清運。

查封時房屋由債務人以外的人使用，可能有租約或其他權源。有正當權源的占有可以對抗拍定人，法院通常不點交。

例：查封筆錄記載「由第三人〇〇〇占用，主張有租賃關係」。

民法第 425 條：租賃物所有權移轉給他人，租約對新所有權人仍然有效。查封前成立的租約原則上拍定人要承受，但未經公證且期限逾五年的租約不適用。

例：前屋主在查封前簽了三年租約，拍定人得等租約到期才能收回。

共有不動產中每位共有人的比例，拍賣持分只取得部分所有權，其他共有人仍有權使用，法院通常不點交。

例：公告「權利範圍 1/2」，得標只買到一半的房子。

數人對同一財產共同享有所有權而沒有個別比例，常見於尚未分割的遺產。拍賣公同共有的潛在應有部分，處分比持分更困難。

例：三名繼承人公同共有的房子，其中一人的潛在應有部分被拍賣。

建物蓋好後沒有辦理第一次登記，沒有建號與所有權狀，拍賣的只是「事實上處分權」，幾乎無法貸款。

例：鐵皮加蓋或老舊農舍常是未辦保存登記建物。

在登記的建物之外另外搭建的部分，沒有登記、不能貸款，可能被要求拆除。本站的認定坪數不含增建。

例：頂樓加蓋 10 坪，公告寫「增建部分未辦保存登記」。

一般買賣中賣方對物的瑕疵要負責；但強制執行法第 69 條規定拍賣物買受人沒有瑕疵擔保請求權，法拍屋買到漏水、海砂屋不能向法院主張。

例：公告寫「本院不負瑕疵擔保責任」，得標後發現壁癌只能自行處理。

屋內曾發生非自然死亡事件的房屋。法院不調查，公告多寫「是否為凶宅不明」，要自己問鄰居、管理員或查民間資料庫。

例：公告備註「是否為凶宅不明，請應買人自行查明」。

混凝土使用含鹽分的海砂，鋼筋腐蝕、混凝土剝落。各縣市建管單位有列管名單，民國 70 到 80 年代的建物要特別留意。

例：查到建物在高氯離子混凝土列管名單上，就不建議投標。

台灣金融資產服務公司，受法院委託辦理金融機構為債權人案件的拍賣，流程與法院相同，但投標地點在金服各分公司。

例：本站執行機關標示「金服公司」的物件，公告來自金服網站。

負責公法上金錢給付義務（欠稅、罰鍰、健保費等）強制執行的機關，拍賣程序與保證金規定依各分署公告。

例：欠稅被查封的房子由行政執行署拍賣，公告在行政執行署網站。

司法院提供的全國法院拍賣公告查詢網站，可依法院、縣市、拍賣日期查詢並下載公告。本站的法院公告 PDF 多數來自這裡。

例：用法院、縣市與拍賣日期列出當天所有案件，再比對案號找到公告。